Sieben Schritte von der ersten Nachricht bis zum Schlüssel, eine Prüfliste vor jeder Kaution und die drei Maschen, mit denen am häufigsten Geld verloren geht.
Aktualisiert Oktober 2026
Thailands Langzeitmietmarkt ist mieterfreundlicher, als er aussieht: Der Eigentümer zahlt die Maklerprovision, 12 Monate Laufzeit sind die Norm, Kautionen kommen zurück, und Wohnungen werden voll möbliert vermietet. Probleme entstehen in zwei Fällen – wenn Geld „zum Reservieren“ vor der Besichtigung fließt und wenn ein Vertrag unterschrieben wird, ohne zu prüfen, wem die Wohnung wirklich gehört.
Unten die Reihenfolge, nach der wir arbeiten und die wir empfehlen, auch wenn Sie nicht über uns mieten. Die Zahlen stammen aus den 208 Mietwohnungen in unserem Bestand am 18. Oktober 2026: 89 % nur mit 12 Monaten Laufzeit, Standardkaution zwei Monate, die günstigste Wohnung am Strand Wongamat ฿7.500, der 1-SZ-Median ฿32.500.
Nützliche Seiten: Wohnungen zur Miete in Wongamat · Mietpreise Pattaya nach Stadtteil · Ausländerquote nach Gebäude · Langzeitvisa
Drei Tage bis zwei Wochen, wenn Sie schon in Pattaya sind.
Stadtteil (Strand Wongamat / Zentrum / Pratumnak / Jomtien), Budget mit Puffer für Nebenkosten (฿2.000–4.000 obendrauf) und Einzugsdatum. Unter 6 Monaten schrumpft die Auswahl auf 10–15 % der Wohnungen und der Preis steigt um 10–20 %.
Eine Wohnung mit Referenz (bei uns WG-…), Fotos, Etage, Aussicht, Preis und Frei-ab-Datum. Ohne Etage und Datum ist es ein „auf Anfrage“-Katalog, in dem die Hälfte schon weg ist. Fotos ohne Wasserzeichen der Agentur, von anderswo kopiert, sind ein Grund zu fragen, wer wirklich vermietet.
Klimaanlagen, Wasserdruck, Internet, Türschloss und Balkontür testen, Straßenlärm zu den Zeiten, zu denen Sie zu Hause sind. Strom- und Wasserzähler fotografieren – die Stände kommen ins Übergabeprotokoll.
Der Makler zeigt den Chanote (Eigentumsurkunde der Wohnung) oder das blaue/gelbe Hausbuch plus den Pass des Eigentümers; der Name muss mit dem Unterzeichner übereinstimmen. Unterschreibt ein Vertreter, braucht es eine Vollmacht. Bei uns Standard: ohne Abgleich keine Kaution.
Laufzeit und Beginn · Miete und Zahltag · Kautionshöhe und Rückgabebedingungen (Frist, Abzüge) · wer das Hausgeld zahlt (der Eigentümer) · Strom- und Wassertarif · Möbelinventar mit Fotos · Bedingungen vorzeitiger Kündigung (meist Verlust der Kaution, manchmal Nachmieter) · Pflicht des Eigentümers, TM30 zu melden und Visumsunterlagen auszustellen · Kontakt für Reparaturen.
Kaution und erste Miete per Überweisung auf das im Vertrag genannte Konto des Eigentümers oder bar gegen Quittung am Tag der Unterschrift. Nie „auf die Karte des Maklers zur Reservierung“ vor der Besichtigung. Die Kautionsquittung als eigenes Dokument.
Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos jedes Raums, Schlüssel und Zugangskarten (zählen – Ersatz kostet ฿500–2.000), WLAN, Kontakte der Hausverwaltung. Innerhalb von 24 Stunden meldet der Eigentümer das TM30; bitten Sie um eine Kopie – Sie brauchen sie für Visumsverlängerungen.
Marktnorm. Ein Monat bei günstigen Studios und langjährigen Vermietern. Drei Monate sind selten, meist bei teuer ausgestatteten Wohnungen oder Mietern ohne Unterlagen. Rückgabe nach Abnahme und letzten Rechnungen, 7–14 Tage.
Eine Monatsmiete bei einem Jahresvertrag. Eine „Servicegebühr“, „Besichtigungsgebühr“ oder die halbe Provision vom Mieter ist in Pattaya nicht üblich.
Der staatliche Tarif liegt bei etwa ฿4,5–5; Häuser und manche Eigentümer rechnen ฿6–8 ab. Mit Klimaanlage im Schlafzimmer nachts und im Wohnzimmer tagsüber sind ฿2.000–4.000 im Monat zu erwarten. Wasser ฿300–600. Den Tarif in den Vertrag schreiben.
In der Nebensaison (Mai–September) geben Eigentümer bei Jahreszahlung eher Rabatt. Nur vorauszahlen, wenn der Vertrag eine klare Rückzahlungsklausel bei Verkauf der Wohnung oder höherer Gewalt enthält.
6 Monate: +10–20 % auf die Jahresrate. 1–3 Monate: +20–40 % und meist nur in älteren Häusern. November–Februar ist Hochsaison, kurze Verträge gibt es dann kaum.
Aus Fällen, die 2025–2026 zu uns kamen.
Eine Wohnung mit guten Fotos 30 % unter Markt; „der Eigentümer ist im Ausland“, ฿10.000–20.000 auf eine Karte, um sie „vom Markt zu nehmen“. Die Wohnung existiert nicht oder ist anderweitig vermietet. Regel: kein Baht vor Besichtigung und Dokumentenprüfung.
Ein Mieter, nicht der Eigentümer, vermietet – oft monatsweise zu überhöhtem Preis. Meldet sich der echte Eigentümer, ziehen Sie binnen einer Woche ohne Kaution aus. Chanote und Pass prüfen löst das Problem.
„Abnutzungs“-Abzüge in voller Höhe beim Auszug. Schutz: Inventar mit Fotos beim Einzug, Protokoll mit Zählerständen, eine klare Klausel zu Gründen und Fristen der Abzüge und Auszug im Beisein des Maklers.
Zum Unterschreiben nicht – der Pass genügt. Für einen Aufenthalt über 30–60 Tage aber ja: DTV (5 Jahre, bis 180 Tage je Einreise), Ruhestands-Non-O ab 50, Bildungs- oder Arbeitsvisum. Mietvertrag und TM30 dienen bei der Verlängerung als Adressnachweis.
Ja – aber Eigentümerprüfung, Vertragsentwurf und das TM30 erledigen Sie dann selbst, und sparen nichts: Die Provision zahlt ohnehin der Eigentümer. Ein Makler auf Mieterseite kostet Sie null Baht.
Die meisten Kondominien in Pattaya verbieten Haustiere in der Hausordnung, viele Eigentümer dulden kleine Katzen und Hunde aber stillschweigend. Vor der Besichtigung fragen – wir kennzeichnen solche Wohnungen gesondert.
Nach thailändischem Recht überdauert ein Mietvertrag unter 3 Jahren den Eigentümerwechsel, in der Praxis bietet der neue Eigentümer aber oft eine Abfindung für den Auszug. In den Vertrag schreiben: 60 Tage Kündigungsfrist, Rückgabe der Kaution und Umzugsentschädigung (meist eine Monatsmiete).
Bei uns ein Arbeitstag, nachdem Sie eine Wohnung gewählt haben: Dokumentenprüfung, Vertrag auf Englisch (Übersetzung auf Anfrage), Einzugsdatum mit dem Eigentümer abgestimmt.
Dieser Leitfaden gibt die Marktpraxis in Pattaya und unsere Abschlüsse 2025–2026 wieder; er ist keine Rechtsberatung. Zahlen aus Inseraten von Wongamat Group am 18. Oktober 2026.
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